先端担保法メモ

不動産収益執行
メリット　：妨害者を排除するなど収益のため必要な措置を採ることができる。
デメリット：お金がかかる。
物上代位
メリット　：債権全額にかかっていける。
デメリット：排除などの措置は採れない。
物上代位と収益執行が同時に申し立てられると、収益執行が優先する。
じゃあ物上代位いらなくね？
→収益低い物件の場合に有用。
※賃料への物上代位を否定することは今ではもう困難。実行手続きに位置づけられているから（？）。条文示せば足り、「なし崩し的実現」とかもいう必要がない。

剰余主義：後順位抵当権者は、担保価値が先順位抵当権者の被担保債権よりも小さいときは抵当権を実行できない。
これに対し、収益執行の場合にはできる。
先順位抵当権者も収益執行しようと思ったら自ら申し立てして二重に開始決定もらう必要あり。
二重に開始決定すると、先順位抵当権者の被担保債権を完全に満足させるまで先順位抵当権者が優先して収益することになる。
後順位抵当権者が収益執行始めても先順位抵当権者が収益執行しないこともありうる。たとえば、普通に実行しようと考えていたり、根抵当の場合には元本確定しちゃうので。

物上代位も収益執行も実行件数は減ってきている。
∵普通に実行しても9割がた売却可能となって、賃料へかかっていく必要性が薄れている。また売却率減少してくれば増加するでしょうね。